Как изменился спрос на коммерческую недвижимость в России в 2020 году?
Автор — Владимир Масленников
Вице-президент QBF
Сайт — qbfin.ru
Пандемия стала причиной потрясений не только российской экономики, затронула она все страны мира. В России мы наблюдаем снижение показателей ВВП на 3,4% и реальных доходов населения на 7,7% за первое полугодие 2020 г. В период действия ограничительных мер в течение второго полугодия ВВП снизился на 8%, ослаб рубль.
На фоне таких показателей цены на жилую недвижимость продолжали расти на протяжении всего 2020 года. Аналитики объясняют эту ситуацию несколькими причинами – наличием программы льготной ипотеки; страхом граждан потерять и обесценить свои сбережения в рублях, значительным падением ставок по банковским депозитам и перераспределением в связи с этими факторами инструментов инвестирования; падением курса рубля к доллару и изменением порядка налогообложения доходов от операций с ценными бумагами.
Рынок коммерческой недвижимости кризисные явления затронули более существенно. Закрытие предприятий некоторых отраслей привело к банкротствам среди малого и среднего бизнеса, многие стали не способны платить арендную плату за пустующие помещения. Собственники начали испытывать трудности со сдачей недвижимости в аренду, спрос на нее значительно упал. Это вполне объяснимо при ситуации ограничительных мер – выживающий малый бизнес пересматривает свои бизнес-процессы и максимально старается уйти в онлайн.
Вслед за падением спроса на объекты понизились и ставки на аренду, в цифрах снижение составило порядка 20% и более. Новые проекты почти не появляются, инвесторы не спешат приобретать коммерческую недвижимость.
Хочется надеяться, что в 2021 году, если ситуация с пандемией начнет выравниваться, арендные платежи немного вырастут, но о возвращении к прежнему, докризисному уровню, говорить пока не приходится. Данная сфера будет восстанавливаться достаточно долго, речь идет не об одном годе.
Пострадали владельцы и арендаторы недвижимости в сфере гостиничного бизнеса, причем в наибольшей степени это коснулось отелей премиум сегмента. Меньше убытков понесли небольшие отели, гостевые дома, апарт-отели, хостелы, поскольку были задействованы летом, когда ограничения несколько ослабли, и немного оживился внутренний туризм. Инвестиции в такие объекты на текущий момент достаточно выгодны, так как в перспективе именно за счет внутреннего туризма будет восстанавливаться отрасль после окончания пандемии.
Вполне ожидаемо падение спроса и на офисную недвижимость – ввод в эксплуатацию офисных площадей по итогам года упадет по прогнозным данным на 30-40%. Вряд ли этот сегмент рынка восстановится до прежних показателей и на следующий год. Бизнес пересматривает свои требования к организации офисного пространства, кроме того, многие компании не выведут всех сотрудников с удаленной работы в ближайшее время. Все это сказывается на спросе в отношении офисной коммерческой недвижимости. Перспективным направлением может стать концепция коворкингов, этому способствует рост количества удаленных сотрудников.
В сфере коммерческой недвижимости есть сегмент, где наблюдается положительная динамика – складские помещения. Бизнес смещает свой фокус с торговых площадей на онлайн-торговлю, для обеспечения которой нужны склады. Аналитики агентства Knight Frank полагают, что по итогам 2020 года показатели приобретенной и арендованной недвижимости под склады в России (без учета Москвы и Московской области) вырастут в 3,5 раза и станут рекордными. В настоящее время контракты на аренду и покупку такого вида недвижимости заключаются даже до ввода ее в эксплуатацию. Итоги третьего квартала текущего года показали, что в Москве пустуют только 2,2% складских помещений. Эти факты свидетельствуют о том, что потребность в складах будет только расти и, возможно, даже спрос будет превышать количество вновь построенных площадей.
Объем интернет-торговли в России за шесть месяцев 2020 года составил 1,6 трлн. рублей. Эта цифра превышает прогнозное значение аналитиков на пять лет.
Таким образом, рынок коммерческой недвижимости сильно расслоился по показателям и перспективам, реальность вносит свои коррективы. Инвесторам такая ситуация дает выбор среди инструментов для преумножения капитала, поскольку отдельные направления в сфере коммерческой недвижимости имеют хорошие перспективы роста.
