Инвестирование в коммерческую недвижимость: что показал нам 2020 год
Автор — Елена Земцова
управляющий партнер
компании Delta estate
Сайт — deltaestate.ru
2020 год был непростым для многих сфер бизнеса, но отметился высокой активностью со стороны инвесторов. На фоне нестабильного курса валют и снижения ставок по депозитам самым надежным инструментом для инвестиций осталась покупка коммерческой недвижимости. Наиболее востребованные форматы — арендный бизнес в районах плотной жилой застройки и здания под реконструкцию в центральных локациях Москвы.
Начнем с арендного бизнеса. Торговое помещение с сетевым арендатором – один из наиболее доходных и надежных инструментов для инвестирования. Доходность от арендного бизнеса сегодня в 2-3 раза выше ставки по депозитам.
В связи с пандемией коронавируса в структуре спроса на арендный бизнес произошли существенные изменения – основной спрос сосредоточился на спальных районах. Во время карантина выросли показатели РТО во многих супермаркетах в районах плотной жилой застройки, например Ивантеевке и Мытищах, а также в поселковых застройках. Причина – перераспределение покупательского спроса с торговых центров и гипермаркетов на магазины в шаговой доступности от дома. Сейчас самые востребованные арендаторы – сетевые продуктовые супермаркеты, в особенности «Пятерочка» в новом формате, аптеки и алкомаркеты. Эти арендаторы наиболее стабильны при любых кризисных ситуациях, а самые ликвидные торговые помещения с доходностью 14-15% годовых сосредоточены именно в спальных районах.
Пользуются спросом и street retail в жилых комплексах Новой Москвы и Подмосковья, причем не обязательно уже с арендатором. Покупатели с небольшим бюджетом готовы приобретать пустые помещения. В современных жилых комплексах на первых этажах изначально запроектированы качественные помещения стрит-ритейл, привлекательные для потенциальных арендаторов. Сдать их в аренду с доходностью до 15% годовых не составит труда.
На фоне повышенного интереса к спальным районам просел спрос на street retail в центре Москвы. Центр – это в первую очередь интенсивный пешеходный и туристический трафик, ограниченный в связи с самоизоляцией, а в структуре арендаторов более 60% — заведения общепита. В сложившейся ситуации этот сегмент чувствовал себя нестабильно, что и сказалось на оттоке инвесторов. Тем не менее street retail в ЦАО не стал неликвидным. Инвесторам, приобретающим помещения в центре, важны не только доходность, но и статус, престижное расположение и визуальная составляющая — красивые исторические фасады, большие витрины, высокие потолки. Конечно, на центральных торговых коридорах пока еще сохраняется высокая вакантность, но ситуация уже стабилизируется. Мир научился жить в новых реалиях коронавируса, и сети понемногу продолжают развитие. Например, в октябре открылся новый салон красоты сети Mone на Сретенском бульваре, а скоро планируется открытие супермаркета «Магнолия» на Новом Арбате.
Интересно, что в кризис на рынок вышло много непрофессиональных инвесторов с бюджетами 10-30 млн. руб. Предложение торговой недвижимости в таком бюджете ограничено, поэтому рассматриваются альтернативные варианты – небольшие офисы 20-100 кв.м рядом с метро и апартаменты 25-35 кв.м для сдачи в аренду под офисы, шоурумы, косметологические и медицинские кабинеты в центре города. Например, мы сейчас реализуем несколько проектов в районе Старого и Нового Арбата. Такие объекты — эффективный инвестиционный инструмент с доходностью до 12% годовых. И в отличии от торговой недвижимости, входной барьер ниже – 10-12 млн. руб., а ставки аренды менее волатильны.
Второе востребованное направление на рынке недвижимости – покупка зданий и особняков от 250 до 5000 кв.м под реконструкцию. Это инструмент для профессиональных инвесторов, и интерес к нему сохраняется уже последние несколько лет. Задача – получить максимальную прибыль от реализации проекта. Спрос на старые строения по минимальной цене квадратного метра в хорошей локации Москвы. Это могут быть и небольшие особняки до 1000 кв.м на 1-й линии для организации стрит-ритейла и дальнейшего формирования арендного бизнеса, и здания от 2000 до 10000 кв.м под гостиницы или апарт-комплексы. В среднем стоимость зданий, требующих капитального ремонта, от 30000 до 200000 руб./1 кв.м. Несмотря на высокий входной билет, доходность таких инвестпроектов может составлять от 30 % до 100%.
В связи с коронавирусом людям как никогда стала важна обособленность и приватность. Поэтому появился спрос на покупку особняков от 300 до 1000 кв.м внутри Садового кольца для размещения представительств компании или жилых резиденций. Это здания с презентабельными исторические фасадами, с собственной территорией и парковкой. В большинстве случаев покупатели не готовы на реконструкцию и рассматривают здания с готовой хорошей отделкой.
Говоря о коммерческой недвижимости в 2020 году нельзя не упомянуть сегмент офисной недвижимости. Пандемия показала, что сотрудники могут эффективно работать в дистанционном режиме, и нет необходимости содержать большие офисные помещения. Компании начинают оптимизировать свои расходы, сокращая занимаемые площади, либо переезжая в бизнес-центры классом ниже. Первое — увеличивается доля вакантных площадей формата 500-1000 кв.м среди офисов в бизнес-центрах класса А, особенно в Москва-Сити. Второе — востребованы становятся небольшие офисы в центре Москвы, коворкинги и гибкие решения — пространства с нарезкой под мини-офисы и переговорные и общей зоной для отдыха.
